Geschlossene Auslandsimmobilienfonds
Auslandsimmobilienfonds erwerben zum Zwecke der Vermietung
und späteren Veräußerung eine oder mehrere Immobilien
im Ausland.
Die Immobilien können sich dabei auch in verschiedenen Ländern
befinden. Der Anleger beteiligt sich unternehmerisch an der Fondsgesellschaft
und partizipiert dabei an den Mieterträgen und am Veräußerungserlös.
Die Beteiligung erfolgt, wie bei den meisten geschlossenen
Fonds, über eine GmbH & Co. KG, wobei der Anleger die Rolle
des Kommanditisten übernimmt. Fonds mit Objekten in den USA
werden meist in der Rechtsform einer Limited Partnership aufgelegt,
der Anleger beteiligt sich dann als Limited Partner. Diese Rechtsform
ist der einer GmbH & Co. KG sehr ähnlich.
Die prognostizierten Barausschüttungen der Fondsherausgeber
liegen zwischen anfänglich 5 % und steigen zum Ende der Laufzeit
bis auf 12 % p.a. Die Beteiligung an diesen Fonds ist langfristig
ausgelegt, selten liegt die Laufzeit unter zehn Jahren. Die Mindestbeteiligungen
variieren zwischen 2.500 Euro und 50.000 US$, jeweils zuzüglich
eines Agios in Höhe von 5 %.
Die beiden klassischen Anlageländer für
geschlossene Immobilienfonds sind Holland und die USA. Doch auch
Immobilien in den europäischen Nachbarländern werden zunehmend
attraktiver für die Anleger. Beteiligungsobjekte eines geschlossenen
Auslandsimmobilienfonds sind vornehmlich gewerbliche Immobilien,
wie bspw. Bürogebäude und Einkaufszentren.
Eine verstärkte Orientierung der Fondsinitiatoren
in Richtung Ausland resultiert unter anderem aus dem Wegfall der
Sondergebietsabschreibung in den neuen Bundesländern und der
Einführung des § 2b EStG im Jahre 1999. In Deutschland
sind die Einkünfte dank Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), welches
Deutschland mit über 60 Staaten abgeschlossen hat, nicht direkt
zu versteuern. Das heißt, der deutsche Fiskus verzichtet auf
die Besteuerung ausländischer Erträge. Diese werden aufgrund
des Belegenheitsprinzips vor Ort besteuert, wobei die Steuersätze
im Investitionsland in der Regel deutlich günstiger als in
Deutschland sind und die dortigen Freibeträge ausgeschöpft
werden können. Aufgrund des Progressionsvorbehaltes werden
sie allerdings bei der Ermittlung des inländischen Steuersatzes
insofern berücksichtigt, als sie zur Ermittlung des Durchschnittssteuersatzes
dienen, also Bemessungsgrundlage für diesen sind.
Der Anleger investiert allerdings in einen ihm in der Regel fremden
Markt und muss sich in erster Linie auf die Angaben im Prospekt
und auf die Professionalität und Erfahrung des Fondsmanagements
verlassen. Weitere Risiken können die Attraktivität des
Standortes, das Mietausfallrisiko, das Devisenkursrisiko, die Bonität
bei Vertragspartnern und die Änderung der steuerlichen Bedingungen
sein.
Weitere Informationen zu:
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