DFV Hotel Oberursel

Investition in das Vier-Sterne-Business- und Tagungshotel „The Rilano Frankfurt Oberursel“

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DFV Hotel Oberursel
Geschlossen
Produktklasse Alternativer Investmentfonds
Emissionshaus DFV, IMMAC
Emissionstyp Immobilienfonds, AIF
Kategorie Inland, Hotel
Laufzeit 16 Jahre
Mindestbeteiligung 20.000 EUR
Eigenkapitalanteil 50,90%
Substanzquote 90,17%
Besteuerung Vermietung & Verpachtung
Auszahlungen1) 5% p.a.
Gesamtmittelrückfluss1) 180,23%
Agio2) 5% Hinweis
Angebot geschlossen

Kurzportrait: DFV Hotel Oberursel

Mit dem Publikums-AIF „DFV Hotel Oberursel“ haben Sie die Möglichkeit, in das Business- und Tagungshotel „The Rilano Frankfurt Oberursel“, ein Vier-Sterne-Hotel mit 220 Gästezimmern, 12 Tagungsräumen und 176 PKW-Stellplätzen, zu investieren. Betrieben wird das Hotel von der Rilano Group, München, die bereits von einer renommierten Wirtschaftsagentur mit einem Bonitätsindex von 235 bewertet wurde. Experten erwarten für den deutschen Hotelimmobilienmarkt weiterhin positive Entwicklungen, die insbesondere von Investoren, die Qualitätsprodukte in Deutschland suchen, angetrieben werden. Beim relevanten Wettbewerb handelt es sich vorrangig um kettenzugehörige Betriebe mit vergleichbarer Ausstattung und Konzeption.

Details: DFV Hotel Oberursel

  • Konservative Kalkulation
    Indexierter Pachtvertrag mit Anpassung an den Verbraucherpreisindex
  • Langfristiger Pachtvertrag mit erfahrenem Betreiber
    Pachtlaufzeit unkündbar bis Dezember 2037 zzgl. Verlängerungsoption
  • Ansprechende Rendite
    Monatliche Ausschüttung von 5% p.a. / Prognostizierter Gesamtmittelrückfluss i.H.v. 180,23% (vor Steuern)
Emittentin
DFV Hotel Oberursel GmbH & Co. KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaft

Art
Geschlossener Publikums-AIF

KVG
HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG, Hamburg

Verwahrstelle
DEHMEL Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Hamburg

Beteiligungsvolumen
27.154.000 EUR

Zeichnungskapital
13.480.000 EUR

Agio
674.000 EUR

Fremdkapital
13.000.000 EUR

Einkunftsart
§ 21 EStG Vermietung und Verpachtung
§ 20 EStG Kapitalvermögen

Risiko- und Ertragsprofil

Eine Beteiligung an der DFV Hotel Oberursel GmbH & Co. KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaft ist eine unternehmerische Beteiligung und als solche mit Risiken verbunden, die Abweichungen der tatsächlichen von der prognostizierten Entwicklung der Fondsgesellschaft nach sich ziehen können. Unvorhersehbare zukünftige Entwicklungen in rechtlicher, steuerlicher oder wirtschaftlicher Hinsicht können in den Planungen und Kalkulationen nicht vollständig erfasst werden. Die Anlage in die Fondsgesellschaft birgt neben der Chance auf Wertsteigerung Verlustrisiken.

Den Anlegern wird ausdrücklich empfohlen, insbesondere die Risikohinweise, wie sie im Kapitel 7 „Risiken der Kapitalanlage“ ab Seite 17 des Verkaufsprospektes dargestellt sind, aufmerksam zu lesen.

Maximales Risiko

Das maximale Risiko, das den Anleger treffen kann, der die Kapitaleinlage aus Eigenmitteln erbracht hat, ist der vollständige Verlust des eingezahlten Kapitals zzgl. des Ausgabeaufschlages. Das Risiko, das den Anleger treffen kann, der die Beteiligungssumme finanziert hat, ist der vollständige Verlust des eingezahlten Kapitals zzgl. des Ausgabeaufschlages. Das maximale Risiko, das sich daraus für den Anleger ergeben kann, ist die Entstehung zusätzlicher Finanzierungskosten, Zinsen sowie ggf. Steuernachzahlungen und somit der Verlust weiteren Vermögens.

Risiko aus fehlender Risikostreuung

Der vorliegende geschlossene inländische Publikums-AIF investiert in eine Anlageklasse an einem Standort, weshalb keine standort- oder anlagebedingte Risikodiversifikation i. S. d. § 262 Abs. 1 KAGB gegeben ist. Das kann zu verminderten Mittelrückflüssen an die Anleger bis hin zum Totalverlust hinsichtlich der vom Anleger eingesetzten Kapitaleinlage führen, da nachteilige Entwicklungen der Bewirtschaftung des Anlageobjektes nicht durch Gewinne aus der Bewirtschaftung weiterer Anlageobjekte in einem anderen Anlagesegment oder Markt ausgeglichen werden können.

Eingeschränkte Fungibilität der Anteile

Für den Handel mit Anteilen an der Fondsgesellschaft gibt es bislang keinen öffentlichen Markt wie eine Börse für Aktien und Anleihen. Es handelt sich um einen geschlossenen inländischen Publikums-Alternativen Investmentfonds, bei dem eine Rücknahme der Gesellschaftsanteile durch den AIF nicht vorgesehen ist. Eine ordentliche Kündigung der Gesellschaft durch die Gesellschafter ist gesetzlich ausgeschlossen. Kaufinteressenten müssen auf Initiative des Anlegers gefunden werden. Die vollständige oder teilweise Übertragung einer Beteiligung durch einen Kommanditisten/Treugeber auf dritte Anleger bedarf der Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin oder der AIF-Verwaltungsgesellschaft, die jedoch nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes versagt werden darf, oder wenn die Kapitaleinlage nicht mindestens € 20.000,00 beträgt oder sie nicht durch 1.000 ganzzahlig teilbar ist. Eine grundsätzlich zulässige Veräußerung der Anteile, insbesondere in den ersten Jahren oder bei unterplanmäßiger Entwicklung der Beteiligung, ist möglicherweise nur mit Abschlägen auf die geleistete Kapitaleinlage oder überhaupt nicht zu realisieren. Somit ist die Fungibilität eingeschränkt. Daher ergeht folgende Empfehlung: Dieser Fonds ist u. U. nicht für Anleger geeignet, die ihr Geld innerhalb eines Zeitraumes von ca. 15 Jahren aus dem Fonds zurückziehen wollen.

Geschäftsrisiko/Insolvenz der Fondsgesellschaft

Das Geschäftsrisiko hängt von einer Vielzahl nicht verlässlich prognostizierbarer Einflussgrößen ab, weshalb es zu von prognostizierten Erwartungen abweichenden Ergebnissen kommen kann. Beim Ausfall der derzeitigen Pächterin besteht z. B. das Risiko, dass keine adäquate Anschlussverpachtung zu den gleichen wirtschaftlichen Konditionen oder erst zu einem späteren Zeitpunkt gelingt. Die Erträge der Fondsgesellschaft können dadurch geringer oder ganz ausfallen. Bewirtschaftungskosten müssten von der Fondsgesellschaft getragen werden, was zu zusätzlichen Kostenbelastungen führen würde. Weiterhin besteht das Risiko, dass Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Reparatur- und Ersatzbeschaffungskosten höher als prognostiziert ausfallen, was zu einer Reduzierung der Liquiditätsreserve oder einer notwendigen Nachfinanzierung führen kann. Es kann weiterhin nicht ausgeschlossen werden, dass auf dem Grundstück Altlasten oder Verunreinigungen bestehen oder zukünftig entstehen, die kostenpflichtig beseitigt werden müssen. Nach dem Erwerb des Grundstückes können Erschließungskosten, Ausbaubeiträge und Sanierungsumlagen anfallen, wodurch es zu Ertragseinbußen kommen kann. Es ist möglich, dass bei der Abnahme des Objektes bzw. im Rahmen von Mängelbeseitigungs-, Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen Baumängel nicht fest-gestellt oder falsch eingeschätzt wurden bzw. werden oder dass die Abnahme in Kenntnis von Baumängeln erfolgte und diese gegenüber der Verkäuferin nicht mehr geltend gemacht werden können, was wiederum zu nicht kalkulierten Kostenbelastungen für die Fondsgesellschaft führen kann. Das Gebäude kann zum Zeitpunkt der Liquidation der Fondsgesellschaft vollständig verbraucht und/oder nicht mehr verwertungsfähig sein, was zu einem geringeren Liquidationserlös als angenommen führen kann. Auch können vorhandene oder nicht behebbare Mängel einen etwaigen Veräußerungserlös schmälern. Hinsichtlich des Anlageobjektes sind verschiedene behördliche Genehmigungen erforderlich und die betriebsrelevanten Auflagen einzuhalten. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass erforderliche Genehmigungen in Zukunft entzogen werden oder die Pächterin ihren Pflichten nicht nachkommt und in der Folge Kostenbelastungen für die Fondsgesellschaft entstehen können. Bei einer Insolvenz können andere Gläubiger ihre Ansprüche und Forderungen gegen die Fondsgesellschaft vor den Gesellschaftern/Anlegern geltend machen und die Ansprüche Letzterer werden erst bedient, nachdem die Ansprüche anderer Gläubiger beglichen wurden. Eine Kapitalgarantie für die Anleger besteht nicht.

Liquiditätsrisiko, Risiko durch den Einsatz von Fremdkapital

Es besteht das Risiko, dass die Fondsgesellschaft aufgrund inkongruenter Kapitalzu- und -abflüsse oder zu geringer Einnahmen ihre ausreichende Liquidität verliert und dadurch ihre bestehenden oder entstehenden Zahlungsverpflichtungen, insbesondere aus einer vereinbarten langfristigen Fremdfinanzierung, nicht mehr uneingeschränkt erfüllen kann (Zahlungsunfähigkeit). Die Folge hiervon kann neben der Pflicht zur Stellung eines Insolvenzantrages u. a. sein, dass die Gläubiger entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen Kredite zur Zahlung fällig stellen, sodass die Immobilie vorzeitig verkauft werden muss oder ein Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Fondsgesellschaft zu stellen wäre. Ferner können Gläubiger bei Fälligstellung der Kredite die gestellten Sicherheiten verwerten, insbesondere die auf dem Grundstück lastenden Grundschulden.

Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung des Anlegers

Im Außenverhältnis haftet der Anleger als Kommanditist gemäß den § § 171ff. HGB in Höhe seiner im Handelsregister eingetragenen Hafteinlage, welche laut Gesellschaftsvertrag zehn Prozent der Kapitaleinlage beträgt. Die Haftung erlischt mit Einzahlung der Hafteinlage in die Fondsgesellschaft. Es besteht das Risiko, dass die Haftung gemäß § 172 Abs. 4 HGB wiederauflebt, wenn die Hafteinlage zurückgezahlt wird. Gleiches gilt, wenn Gewinnanteile entnommen werden, während der Kapitalanteil des Anlegers durch Verlust oder Entnahmen unter die Hafteinlage gesunken ist. Eine wiederauflebende Haftung besteht gemäß § 160 Abs. 1 HGB fünf Jahre nach Ausscheiden des Anlegers aus der Fondsgesellschaft fort. Aufgrund des Freistellungsanspruches der Treuhandkommanditistin gegen den Treugeber aus dem Treuhandvertrag gelten die vorstehenden Regelungen zur Haftung des Anlegers für einen Treugeber entsprechend.

Fehlender Vorsteuerabzug

Im Fall einer Änderung des Pachtverhältnisses besteht das Risiko, dass die Fondsgesellschaft nicht auf die Umsatzsteuerbefreiung der Verpachtungsleistung verzichten kann, wenn beispielsweise die nachfolgende Pächterin kein Unternehmer i. S. d. Umsatzsteuergesetzes ist oder das Grundstück nicht ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Die Fondsgesellschaft wäre in diesem Fall nicht zum Abzug der ab diesem Zeitpunkt auf erhaltene Leistungen entfallenden Umsatzsteuerbeträge berechtigt und wäre so endgültig mit der Umsatzsteuer belastet. Die Verkäuferin und die Fondsgesellschaft gehen übereinstimmend davon aus, dass das im Kaufvertrag geregelte Rechtsgeschäft eine Geschäftsveräußerung im Ganzen gemäß § 1 Abs. 1a Satz 3 UStG darstellt und somit die Zahlung des Kaufpreises nicht der Umsatzsteuer unterliegt. Für den Fall, dass sich nach endgültiger Feststellung der Finanzbehörden herausstellt, dass die im Kaufvertrag geregelten Rechtsgeschäfte der Umsatzsteuer unterliegen, ist die Fondsgesellschaft als Erwerberin gemäß § 13b Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. Abs. 5 UStG Steuerschuldnerin und hat sich kaufvertraglich dazu verpflichtet, die Umsatzsteuer mit dem Finanzamt abzurechnen.

(Stand: 19.02.2019)

Beteiligungsobjekt (zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung)

Das The Rilano Hotel Frankfurt Oberursel wurde im Jahr 1999 fertiggestellt und mit einer Bruttogrundfläche von 14.790 Quadratmetern bzw. einer Nutzfläche von 11.148 Quadratmetern erbaut. Unter den insgesamt 220 Gästezimmern befinden sich 39 Apartments mit Schrank-Kitchenette sowie ein barrierefreies und rollstuhlgerechtes Zimmer. Das Hotel verfügt über bis zu zwölf Konferenzräume (ein Konferenzraum ist in zwei Räume teilbar), die Platz für bis zu 720 Personen bieten.

Das in der Vier-Sterne-Kategorie geführte The Rilano Hotel Frankfurt Oberursel wird durch seine Nähe zur Stadt Frankfurt am Main hauptsächlich als Business- und Tagungshotel positioniert.

Das Gebäude basiert auf einem Y-förmigen Grundriss und verfügt im Mittelbau über einen zentralen Eingangsbereich. Das freistehende Hotelgebäude unterteilt sich in drei Baukörper: einen jeweils vom Mittelbau ausgehenden südöstlichen sowie südwestlichen Riegel und einen sich vom Mittelbau aus erstreckenden nordöstlichen Riegel, der den Y-förmigen Grundriss komplettiert. Die Baukörper weisen dabei jeweils eine unterschiedliche Geschosszahl auf. Im nordöstlichen Riegel befinden sich ein Untergeschoss, ein Erdgeschoss sowie die Obergeschosse eins bis drei. Der Mittelbau sowie der südöstliche und der südwestliche Riegel verfügen jeweils über ein Untergeschoss, ein Erdgeschoss, die Obergeschosse eins bis fünf sowie ein Dachgeschoss. Erschlossen ist das Hotel über Treppenhäuser und fünf Aufzüge.

Die Pächterin Rilano Group GmbH

Zur Anlagestrategie der Fondsgesellschaft gehört die langfristige Verpachtung des Anlageobjektes. Die Fondsgesellschaft hat mit der Rilano Group GmbH als Pächterin am 11.09.2018 einen 1. Nachtrag zum Pachtvertrag vom 27.11.2017 geschlossen und trat mit wirtschaftlicher Wirkung zum 01.08.2018 in das bestehende Pachtverhältnis ein. Die Pächterin hat das Recht, den Pachtvertrag nach Ablauf der regulären Pachtzeit (31.12.2037) zweimal um jeweils fünf Jahre zu verlängern (Optionsrecht).

Die Rilano Group GmbH wird von einer renommierten Wirtschaftsagentur mit einem Bonitätsindex von 235 bewertet (Ausfallwahrscheinlichkeit 0,49 Prozent nach Basel II-Kriterien, Stand September 2018). Der vergebene Indexwert zählt zu dem Bereich „gute Bonität“ gemäß der Bonitätsklassifizierung der Ratingagentur.

Der Standort Oberursel

Die im hessischen Hochtaunuskreis gelegene Stadt Oberursel grenzt mit ihren rund 46.000 Einwohnern (Stand Oktober 2017) nordwestlich an Frankfurt am Main. Als zweitgrößte Stadt im Hochtaunuskreis ist sie inmitten der europäischen Metropolregion FrankfurtRheinMain angesiedelt, die mit einem Einzugsgebiet von ca. 5,5 Millionen Einwohnern den viertgrößten Ballungsraum in Deutschland repräsentiert.

Der Tourismusmarkt / Hotelmarkt in Deutschland

Die deutsche Tourismusbranche kann trotz Hindernissen, wie der europäischen Schuldenkrise in den letzten Jahren, auf eine stetig positive Entwicklung zurückblicken. Gründe hierfür sind die wirtschaftliche Stärke und Stabilität des Finanzsystems in Deutschland. Bei Urlaubern und Geschäftsreisenden ist Deutschland als Reiseziel beliebt und somit auch ein attraktiver Markt für Investoren und Hotelbetreiber. Aufgrund von zunehmendem Wettbewerb sind allgemeine Wachstumstendenzen jedoch unter Druck geraten. Nichtsdestotrotz erwarten Experten für den deutschen Hotelimmobilienmarkt weiterhin positive Entwicklungen, die insbesondere von Investoren, die Qualitätsprodukte in Deutschland suchen, angetrieben werden.

Diese Informationen dienen Werbezwecken. Maßgeblich für die Angebote ist ausschließlich der Verkaufsprospekt der hier dargestellten Vermögensanlagen, der auch Hinweise zu den Risiken enthält. Der Inhalt dieser Internetpräsenz wurde mit größter Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Informationen kann keine Gewähr übernommen werden. Wertentwicklungen der Vergangenheit sind keine Garantie für die Zukunft.

Datenberechnung:
Bei der Berechnung einiger spezifischer Kennzahlen wie Eigenkapitalanteil und Substanzquote haben wir versucht, die Investments annähernd gleich zu betrachten. Die Substanzquote und den Eigenkapitalanteil haben wir generell ohne AGIO berechnet. Auch haben wir die Liquiditätsreserve nicht mit eingerechnet, sondern nur den reinen Substanzwert der Investition (bei einer Liquiditätsreserve von über 2 % haben wir das gekennzeichnet). Daher können diese Werte von den Prospektangaben abweichen. Wir übernehmen keine Gewähr über die Richtigkeit und bitten Sie, uns über eventuelle Fehler zu informieren.

1) Die dargestellten Werte sind ein Prognosewert (vor Steuern) laut Emissionsprospekt. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.

2) Die Schmidtner GmbH bietet Ihnen die Möglichkeit, bei den meisten Publikums-AIF/Beteiligungen das Agio komplett zu erstatten. Bei einigen wenigen Produkten ist die Zustimmung des Emissionshauses Voraussetzung. Für genaue Konditionen kontaktieren Sie uns bitte telefonisch (040 - 325 07 14 - 0) oder per E-Mail.

3) Bei diesen Produkten ist eine Streichung des AGIOs nicht möglich.

4) Rendite nach IRR (Interne-Zinsfuß-Methode)

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