DFV Hotelinvest 6

Risiko- und Ertragsprofil

Eine Beteiligung an der DFV Hotelinvest 6 GmbH & Co. KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaft ist eine unternehmerische Beteiligung und als solche mit Risiken verbunden, die Abweichungen der tatsächlichen von der prognostizierten Entwicklung der Fondsgesellschaft nach sich ziehen können. Unvorhersehbare zukünftige Entwicklungen in rechtlicher, steuerlicher oder wirtschaftlicher Hinsicht können bei den Planungen und Kalkulationen nicht vollständig erfasst werden. Die Anlage in die Fondsgesellschaft birgt neben der Chance auf Wertsteigerung Verlustrisiken. Den Anlegern wird ausdrücklich empfohlen, insbesondere die Risikohinweise, wie sie im Kapitel 7 „Risiken der Kapitalanlage“ ab Seite 17 des Verkaufsprospektes dargestellt sind, aufmerksam zu lesen.

Maximales Risiko

Das maximale Risiko, das den Anleger treffen kann, der die Kapitaleinlage aus Eigenmitteln erbracht hat, ist der vollständige Verlust des eingezahlten Kapitals zzgl. des Ausgabeaufschlages. Das Risiko, das den Anleger treffen kann, der die Beteiligungssumme finanziert hat, ist der vollständige Verlust des eingezahlten Kapitals zzgl. des Ausgabeaufschlages. Das maximale Risiko, das sich daraus für den Anleger ergeben kann, ist die Entstehung zusätzlicher Finanzierungskosten, Zinsen sowie ggf. Steuernachzahlungen und somit der Verlust weiteren Vermögens.

Eingeschränkte Fungibilität der Anteile

Für den Handel mit Anteilen an der Fondsgesellschaft gibt es bislang keinen öffentlichen Markt wie eine Börse für Aktien und An-leihen. Es handelt sich um einen geschlossenen inländischen Publikums-Alternativen Investmentfonds, bei dem eine Rücknahme der Gesellschaftsanteile durch den AIF nicht vorgesehen ist. Eine ordentliche Kündigung der Gesellschaft durch die Gesellschafter ist gesetzlich ausgeschlossen. Kaufinteressenten müssen auf Initiative des Anlegers gefunden werden. Die vollständige oder teilweise Übertragung einer Beteiligung durch einen Kommanditisten/Treugeber auf dritte Anleger bedarf der Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin oder der AIF-Verwaltungsgesellschaft, die jedoch nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes versagt werden darf oder dann, wenn die Kapitaleinlage nicht mindestens € 10.000,00 beträgt oder nicht durch 1.000 ganzzahlig teilbar ist. Eine grundsätzlich zulässige Veräußerung der Anteile, insbesondere in den ersten Jahren oder bei unterplanmäßiger Entwicklung der Beteiligung, ist möglicherweise nur mit Abschlägen auf die geleistete Kapitaleinlage oder überhaupt nicht zu realisieren. Somit ist die Fungibilität eingeschränkt. Daher ergeht folgende Empfehlung: Dieser Fonds ist u. U. nicht für Anleger geeignet, die ihr Geld innerhalb eines Zeitraumes von ca. 15 Jahren aus dem Fonds zurückziehen wollen.

Geschäftsrisiko/Insolvenz der Fondsgesellschaft

Das Geschäftsrisiko hängt von einer Vielzahl nicht verlässlich prognostizierbarer Einflussgrößen ab, weshalb es zu von prognostizierten Erwartungen abweichenden Ergebnissen kommen kann. Beim Ausfall einer oder mehrerer derzeitiger Mieterinnen besteht z. B. das Risiko, dass keine adäquate Anschlussvermietung zu den gleichen wirtschaftlichen Konditionen oder erst zu einem späteren Zeitpunkt gelingt. Die Erträge der Fondsgesellschaft können dadurch geringer oder ganz ausfallen. Bewirtschaftungskosten müssten von der Fondsgesellschaft getragen werden, was zu zusätzlichen Kostenbelastungen führen würde. Weiterhin besteht das Risiko, dass Erneuerungs-, Veränderungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten höher als prognostiziert ausfallen, was zu einer Reduzierung der Liquiditätsreserve oder einer notwendigen Nachfinanzierung führen kann. Daneben können ungeplante Kosten anfallen, u. a. aufgrund denkmalschutzrechtlicher Auflagen (Anlageobjekt Friedrichroda), im Zusammenhang mit den Appartementhäusern (Anlageobjekt Niedernhausen, bis hin zum Abriss), der Wärmeenergie- und Wasserversorgung des Nachbargrundstückes (Anlageobjekt Niedernhausen) sowie der Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Verkehrssicherungspflicht im Zusammenhang mit Mitbenutzungs- und Wegrechte an Einrichtungen des Nachbargrundstückes (Anlageobjekt Niedernhausen). Es kann weiterhin nicht ausgeschlossen werden, dass neben der bekannten Altlastenverdachtsfläche hinaus weitere Altlasten oder Verunreinigungen auf den Grundstücken bestehen oder zukünftig entstehen, die kostenpflichtig beseitigt werden müssen. Nach dem Erwerb der Grundstücke können Erschließungskosten, Ausbaubeiträge und Sanierungsumlagen anfallen, wodurch es zu Ertragseinbußen kommen kann. Es ist möglich, dass bei der Abnahme der Anlageobjekte bzw. im Rahmen von Verbesserungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Baumängel nicht festgestellt oder falsch eingeschätzt wurden bzw. werden oder dass die Abnahme in Kenntnis von Baumängeln erfolgte und diese gegenüber den Verkäuferinnen nicht mehr geltend gemacht werden können, was wiederum zu nicht kalkulierten Kostenbelastungen für die Fondsgesellschaft führen kann. Eines oder mehrere Gebäude können zum Zeitpunkt der Liquidation der Fondsgesellschaft vollständig verbraucht und/oder nicht mehr verwertungsfähig sein, was zu einem geringeren Liquidationserlös als angenommen führen kann. Auch können vorhandene oder nicht behebbare Mängel einen etwaigen Veräußerungserlös schmälern. Hinsichtlich der Anlageobjekte sind verschiedene behördliche Genehmigungen erforderlich und die betriebsrelevanten Auflagen einzuhalten. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass erforderliche Genehmigungen in Zukunft entzogen werden oder eine oder mehrere Mieterin(nen) ihren Pflichten nicht nachkommt/nachkommen und in der Folge Kostenbelastungen für die Fondsgesellschaft entstehen können. Bei einer Insolvenz können andere Gläubiger ihre Ansprüche und Forderungen gegen die Fondsgesellschaft vor den Gesellschaftern/Anlegern geltend machen und die Ansprüche Letzterer werden erst bedient, nachdem die Ansprüche anderer Gläubiger beglichen wurden. Eine Kapitalgarantie für die Anleger besteht nicht.

Liquiditätsrisiko, Risiko durch den Einsatz von Fremdkapital

Es besteht das Risiko, dass die Fondsgesellschaft aufgrund inkongruenter Kapitalzu- und -abflüsse oder zu geringer Einnahmen ihre ausreichende Liquidität verliert und dadurch ihre bestehenden oder entstehenden Zahlungsverpflichtungen, insbesondere aus einer vereinbarten langfristigen Fremdfinanzierung, nicht mehr uneingeschränkt erfüllen kann (Zahlungsunfähigkeit). Die Folge hiervon kann u. a. sein, dass die Gläubiger entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen Kredite zur Zahlung fällig stellen, sodass die Immobilien vorzeitig verkauft werden müssen oder ein Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Fondsgesellschaft zu stellen wäre. Ferner können Gläubiger bei Fälligstellung der Kredite die gestellten Sicherheiten verwerten, insbesondere die auf den Grundstücken lastenden Grundschulden. Es ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen der Sicherheitenstellung für die langfristig finanzierende Bank eine Gesamtgrundschuld in die jeweiligen Grundbücher der Anlage-objekte eingetragen wird, somit jedes der Grundstücke für die gesamte Beleihungssumme haftet. Die langfristig finanzierende Bank wird regelmäßig den Marktwert der Anlageobjekte überprüfen, und sie ist berechtigt, sofern ein vereinbarter Marktwert unterschritten wird, den Tilgungssatz ab diesem Zeitpunkt zu erhöhen. Dadurch würde die Liquidität der Fondsgesellschaft belastet, was im Ergebnis zu verringerten oder entfallenden Ausschüttungen führen kann.

Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung des Anlegers

Im Außenverhältnis haftet der Anleger als Kommanditist gemäß den §§ 171ff. HGB in Höhe seiner im Handelsregister eingetragenen Hafteinlage, welche laut Gesellschaftsvertrag zehn Prozent der Kapitaleinlage beträgt. Die Haftung erlischt mit Einzahlung der Hafteinlage in die Fondsgesellschaft. Es besteht das Risiko, dass die Haftung gemäß § 172 Abs. 4 HGB wiederauflebt, wenn die Hafteinlage zurückgezahlt wird. Gleiches gilt, wenn Gewinnanteile entnommen werden, während der Kapitalanteil des Anlegers durch Verlust oder Entnahmen unter die Hafteinlage gesunken ist. Eine wiederauflebende Haftung besteht gemäß § 160 Abs. 1 HGB fünf Jahre nach Ausscheiden des Anlegers aus der Fondsgesellschaft fort. Aufgrund des Freistellungsanspruches der Treuhandkommanditistin gegen den Treugeber aus dem Treuhandvertrag gelten die vorstehenden Regelungen zur Haftung des Anlegers für einen Treugeber entsprechend.

Fehlender Vorsteuerabzug

Im Fall einer Änderung der Mietverhältnisse besteht das Risiko, dass die Fondsgesellschaft nicht auf die Umsatzsteuerbefreiung der Vermietungsleistung verzichten kann, wenn beispielsweise die nachfolgende Mieterin keine Unternehmerin i. S. d. Umsatzsteuergesetzes ist oder das/die Grundstück(e) nicht ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Die Fondsgesellschaft wäre in diesem Fall nicht zum Abzug der ab diesem Zeitpunkt auf erhaltene Leistungen entfallenden Umsatzsteuerbeträge berechtigt und wäre so endgültig mit der Umsatzsteuer belastet. Die Verkäuferinnen und die Fondsgesellschaft gehen übereinstimmend davon aus, dass das im Kaufvertrag geregelte Rechtsgeschäft eine Geschäftsveräußerung im Ganzen gemäß § 1 Abs. 1a Satz 3 UStG darstellt und somit die Zahlung des Kaufpreises nicht der Umsatzsteuer unterliegt. Für den Fall, dass sich nach endgültiger Feststellung der Finanzbehörden herausstellt, dass die im Kaufvertrag geregelten Rechtsgeschäfte der Umsatzsteuer unterliegen, ist die Fondsgesellschaft als Erwerberin gemäß § 13b Abs. 2 Nr. 3 i. V. m. Abs. 5 UStG Steuerschuldnerin und hat sich kaufvertraglich dazu verpflichtet, die Umsatzsteuer mit dem Finanzamt abzurechnen.

(Stand: 15.11.2018)