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Der aktuelle AIF-Pflegefonds aus dem Hause IMMAC, der IMMAC Austria Sozialimmobilie XVI Renditefonds, investiert in das Seniorenpflegeheim Kalsdorf. Die Anlagestrategie des Pflegefonds besteht darin, mittelbar und/ oder unmittelbar mindestens 60% des investierten Kapitals in Grundstücke des Typs Sozialimmobilie in Österreich anzulegen, wenn eine Vermietung oder Verpachtung ab kaufvertraglichem Übergang von Nutzen und Lasten für mindestens 20 Jahre vereinbart ist. Das Anlageziel ist, aus der langfristigen Vermietung und späteren Veräußerung des Anlageobjektes Überschüsse zu erzielen und diese monatlich an die Anleger auszuschütten.
Eine Beteiligung an der IMMAC Austria Sozialimmobilie XVI Renditefonds GmbH & Co. KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaft ist eine unternehmerische Beteiligung und als solche mit Risiken verbunden, die Abweichungen der tatsächlichen von der prognostizierten Entwicklung der Fondsgesellschaft nach sich ziehen können. Unvorhersehbare zukünftige Entwicklungen in rechtlicher, steuerlicher oder wirtschaftlicher Hinsicht können in den Planungen und Kalkulationen nicht völlig erfasst werden. Die Anlage in die Fondsgesellschaft birgt neben der Chance auf Wertsteigerung Verlustrisiken. Den Anlegern wird ausdrücklich empfohlen, insb. die Risikohinweise, wie sie im Kapitel 7 „Risiken der Kapitalanlage“ ab Seite 25 des Verkaufsprospektes dargestellt sind, aufmerksam zu lesen.
Das maximale Risiko, das den Anleger treffen kann, der die Kapitaleinlage aus Eigenmitteln erbracht hat, ist der vollständige Verlust des eingezahlten Kapitals zzgl. des Ausgabeaufschlages. Das Risiko, das den Anleger treffen kann, der die Beteiligungssumme finanziert hat, ist der vollständige Verlust des eingezahlten Kapitals zzgl. des Ausgabeaufschlages. Das maximale Risiko, das sich daraus für den Anleger ergeben kann, ist die Entstehung zusätzlicher Finanzierungskosten, Zinsen und ggf. Steuernachzahlungen und somit der Verlust weiteren Vermögens.
Der vorliegende geschlossene inländische Publikums-AIF investiert in eine Anlageklasse an einem Standort, weshalb keine standort- oder anlagebedingte Risikodiversifikation im Sinne von §262 Abs. 1 KAGB gegeben ist. Das kann zu verminderten Mittelrückflüssen an die Anleger bis hin zum Totalverlust hinsichtlich der vom Anleger eingesetzten Kapitaleinlage führen, da nachteilige Entwicklungen der Bewirtschaftung des Anlageobjektes nicht durch die Gewinne aus der Bewirtschaftung weiterer Anlageobjekte in einem anderen Anlagesegment oder Markt ausgeglichen werden können.
Für den Handel mit Anteilen an dieser Fondsgesellschaft gibt es bislang keinen öffentlichen Markt wie eine Börse für Aktien und Anleihen. Es handelt sich um einen geschlossenen inländischen Publikums-Alternativen Investmentfonds, bei dem eine Rücknahme der Gesellschaftsanteile durch den AIF nicht vorgesehen ist. Eine ordentliche Kündigung der Gesellschaft durch die Gesellschafter ist gesetzlich ausgeschlossen. Kaufinteressenten müssen auf Initiative des Anlegers gefunden werden. Die vollständige oder teilweise Übertragung einer Beteiligung durch einen Kommanditisten/Treugeber auf dritte Anleger bedarf der Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin oder der AIF-Verwaltungsgesellschaft, die jedoch nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes versagt werden darf oder wenn die Veräußerung bzw. Übertragung ein genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft im Sinne von §25 Steiermärkisches Grundverkehrsgesetz darstellt (vgl. Verkaufsprospekt Kapitel 4 „Die Anlegerbetrachtung – Regelungen des Steiermärkischen Grundverkehrsgesetzes“). Eine grundsätzlich zulässige Veräußerung der Anteile, insb. in den ersten Jahren oder bei unterplanmäßiger Entwicklung der Beteiligung, ist möglicherweise nur mit Abschlägen auf die geleistete Kapitaleinlage oder überhaupt nicht zu realisieren. Somit ist die Fungibilität eingeschränkt. Daher ergeht folgende Empfehlung: Dieser Fonds ist unter Umständen nicht für Anleger geeignet, die ihr Geld innerhalb eines Zeitraums von ca. 15 Jahren aus dem Fonds zurückziehen wollen.
Das Geschäftsrisiko hängt von einer Vielzahl nicht verlässlich prognostizierbarer Einflussgrößen ab, weshalb es zu von prognostizierten Erwartungen abweichenden Ergebnissen kommen kann. Beim Ausfall der derzeitigen Mieterin besteht z.B. das Risiko, dass keine adäquate Anschlussvermietung zu den gleichen wirtschaftlichen Konditionen oder erst zu einem späteren Zeitpunkt gelingt. Die Erträge der Fondsgesellschaft können dadurch geringer oder ganz ausfallen. Bewirtschaftungskosten müssten von der Fondsgesellschaft (über ihre Objektbesitzgesellschaft) getragen werden, was zu zusätzlichen Kostenbelastungen führen würde. Weiterhin besteht das Risiko, dass Erneuerungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten höher als prognostiziert ausfallen, was zu einer Reduzierung der Liquiditätsreserve oder einer notwendigen Nachfinanzierung führen könnte. Es kann weiterhin nicht ausgeschlossen werden, dass auf den Grundstücken Altlasten oder Verunreinigungen bestehen oder zukünftig entstehen, die kostenpflichtig beseitigt werden müssen. Nach dem Erwerb der Grundstücke können Erschließungskosten, Ausbaubeiträge und Sanierungsumlagen anfallen, wodurch es zu Ertragseinbußen kommen kann. Es ist möglich, dass bei der Abnahme des Objektes Baumängel nicht festgestellt oder falsch eingeschätzt wurden bzw. werden oder dass die Abnahme in Kenntnis von Baumängeln erfolgte und diese gegenüber der Verkäuferin nicht mehr geltend gemacht werden können, was wiederum zu nicht kalkulierten Kostenbelastungen für die Fondsgesellschaft (über ihre Objektbesitzgesellschaft) führen könnte. Das Gebäude könnte zum Zeitpunkt der Liquidation der Fondsgesellschaft vollständig verbraucht und/oder nicht mehr verwertungsfähig sein, was zu einem geringeren Liquidationserlös als angenommen führen könnte. Auch könnten vorhandene oder nicht behebbare Mängel einen etwaigen Veräußerungserlös schmälern. Hinsichtlich des Anlageobjektes sind verschiedene behördliche Genehmigungen erforderlich und die betriebsrelevanten Auflagen einzuhalten. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass erforderliche Genehmigungen in Zukunft entzogen werden oder die Mieterin ihren Pflichten nicht nachkommt, und in der Folge Kostenbelastungen für die Fondsgesellschaft (über ihre Objektbesitzgesellschaft) entstehen könnten. Bei einer Insolvenz können andere Gläubiger ihre Ansprüche und Forderungen gegen die Fondsgesellschaft vor den Gesellschaftern/Anlegern geltend machen und die Ansprüche Letzterer werden erst bedient, nachdem die Ansprüche anderer Gläubiger beglichen wurden. Eine Kapitalgarantie für die Anleger besteht nicht.
Es besteht das Risiko, dass die Fondsgesellschaft bzw. die Objektbesitzgesellschaft aufgrund inkongruenter Kapitalzu- und -abflüsse oder zu geringer Einnahmen ihre ausreichende Liquidität verliert und so ihre bestehenden oder entstehenden Zahlungsverpflichtungen, insb. aus der vereinbarten langfristigen Fremdfinanzierung, nicht mehr uneingeschränkt erfüllen können (Zahlungsunfähigkeit). Die Folge hiervon kann neben der Pflicht zur Stellung eines Insolvenzantrages u.a. sein, dass die finanzierende Bank entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen den Kredit zur Zahlung fällig stellen wird, sodass die Immobilie vorzeitig verkauft werden müsste oder ein Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Fondsgesellschaft bzw. der Objektbesitzgesellschaft zu stellen wäre. Ferner kann die Bank bei Fälligstellung des Kredites die gestellten Sicherheiten verwerten, insb. für die Grundstücke bestellten Pfandrechte.
Im Außenverhältnis haftet der Anleger als Kommanditist gemäß den §§ 171ff. HGB in Höhe seiner im Handelsregister eingetragenen Hafteinlage, welche laut Gesellschaftsvertrag zehn Prozent der Kapitaleinlage beträgt. Die Haftung erlischt mit Einzahlung der Hafteinlage in die Fondsgesellschaft. Es besteht das Risiko, dass die Haftung gemäß §172 Abs. 4 HGB wieder auflebt, wenn die Hafteinlage zurückgezahlt wird. Gleiches gilt, wenn Gewinnanteile entnommen werden, während der Kapitalanteil des Anlegers durch Verlust oder Entnahmen unter die geleistete Hafteinlage gesunken ist. Eine wiederauflebende Haftung besteht gemäß §160 Abs. 1 HGB fünf Jahre nach Ausscheiden des Anlegers aus der Fondsgesellschaft fort. Aufgrund des Freistellungsanspruches der Treuhandkommanditistin gegen den Treugeber aus dem Treuhandvertrag gelten die vorstehenden Regelungen zur Haftung eines Anlegers für einen Treugeber entsprechend.
In Österreich gilt das Immobilien-Investmentfondsgesetz (im Folgenden auch „ImmoInvFG“ abgekürzt). Der vorliegende Alternative Investmentfonds fällt nach Auffassung der Emittentin nicht unter das ImmoInvFG. Es kann aber nicht ausgeschlossen werden, dass die österreichische Finanzverwaltung die Vorschriften des ImmoInvFG ganz oder in Teilen anwendet, was zu Veränderungen der steuerlichen Veranlagungen in Bezug auf die Ermittlung der Einkünfte und zu einer Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung in Österreich führt. Etwaige Aufwendungen, die ein Anleger hat, würden ggf. bei der Ermittlung der Einkünfte in Österreich keine Berücksichtigung finden (vgl. Verkaufsprospekt Kapitel 11 „Angaben zu den für die Anleger bedeutsamen Steuervorschriften – Auswirkungen einer Anwendung des österreichischen Immobilien-Investmentfondsgesetzes“).
Der IMMAC Austria Sozialimmobilie XVI Renditefonds ist mit einer Beteiligung von 94% Kommanditistin der Objektbesitzgesellschaft Kalsdorf. Der IMMAC Austria Sozialimmobilie XVI Renditefonds investiert im Rahmen der Anlageziele und -grenzen über die Objektbesitzgesellschaft in Sozialimmobilien. Die Objektbesitzgesellschaft hat mit notariellem Kaufvertrag vom 26.08.2016 ein Grundstück bebaut mit einem Seniorenpflegeheim (das „Seniorenpflegeheim Kalsdorf“) erworben.
Das Seniorenpflegeheim Kalsdorf besteht aus zwei miteinander verbundenen, in Massivbauweise errichteten Häusern, die sich um einen großen Gemeinschaftsgarten gruppieren. Das eingeschossige Seniorenpflegeheim ist nicht unterkellert und verfügt über Flachdächer bzw. flach geneigte Dächer.
Im Jahr 2004 eröffnet, wurden ursprünglich 80 Pflegebedürftige im ersten der beiden Gebäude betreut. In drei weiteren Baustufen wurde das Objekt bis 2006 ausgebaut und erweitert und dient seither der Pflege von weiteren 80 Heimbewohnern. Insgesamt stehen somit 160 Pflegeplätze in 80 Doppelzimmern zur Verfügung.
Die Grundstücksflächen des Seniorenpflegeheimes Kalsdorf umfassen 12.852qm. Die Summe der Nutzflächen der Immobilie beträgt ca. 4.936qm.
Diese Informationen dienen Werbezwecken. Maßgeblich für die Angebote ist ausschließlich der Verkaufsprospekt der hier dargestellten Vermögensanlagen, der auch Hinweise zu den Risiken enthält. Der Inhalt dieser Internetpräsenz wurde mit größter Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Informationen kann keine Gewähr übernommen werden. Wertentwicklungen der Vergangenheit sind keine Garantie für die Zukunft.
Datenberechnung:
Bei der Berechnung einiger spezifischer Kennzahlen wie Eigenkapitalanteil und Substanzquote haben wir versucht, die Investments annähernd gleich zu betrachten. Die Substanzquote und den Eigenkapitalanteil haben wir generell ohne AGIO berechnet. In den Substanzwert wurde die Liquiditätsreserve eingerechnet. Daher können diese Werte von den Prospektangaben abweichen. Wir übernehmen keine Gewähr über die Richtigkeit der Angaben und bitten Sie, uns über eventuelle Fehler zu informieren.
1) Die dargestellten Werte sind ein Prognosewert (vor Steuern) laut Emissionsprospekt. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.
2) Die Schmidtner GmbH bietet Ihnen die Möglichkeit, bei den meisten Publikums-AIF/Beteiligungen das Agio komplett zu erstatten. Bei einigen wenigen Produkten ist die Zustimmung des Emissionshauses Voraussetzung. Für genaue Konditionen kontaktieren Sie uns bitte telefonisch (040 - 325 07 14 - 0) oder per E-Mail.
3) Bei diesen Produkten ist eine Streichung des AGIOs nicht möglich.
4) Rendite nach IRR (Interne-Zinsfuß-Methode)
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