Hahn Pluswertfonds 171 – SB-Warenhaus Delmenhorst

Kurzportrait: Hahn Pluswertfonds 171 – SB-Warenhaus Delmenhorst

Beteiligungsobjekt (zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung)

Bei der Fonds-Immobilie zum Hahn Pluswertfonds 171 handelt es sich um ein im Jahr 1972 errichtetes SB-Warenhaus mit rund 8.485 m² Mietfläche, das in den Jahren 2002 bis 2007 durch Wal-Mart betrieben wurde. Nach der Entscheidung der Metro, das SB-Warenhaus nicht auf das Format real,- umzustellen, wurde die Fläche an den Betreiber Kaufland untervermietet, der nunmehr seit rund zehn Jahren am Standort etabliert ist.

Das etwa rechteckige Gebäude liegt auf der südöstlichen Hälfte des Grundstücks und nimmt nahezu die gesamte Grundstücksbreite ein. Das Objekt ist, abgesehen von diversen Neben-, Technik- und Sozialräumen (rund 450 m²) im Obergeschoss, überwiegend eingeschossig ausgeführt. Die Erdgeschossfläche gliedert sich in die Verkaufsfläche des SB-Warenhauses (rund 5.500 m²) und zugehörige betriebliche Lager- und Nebenflächen sowie eine Vorkassenzone mit diversen Konzessionärsflächen (u. a. Bäcker, Imbiss, Presse/Tabak, Friseur, Nagelstudio, Schuh- & Schlüsseldienst).

Neben dem SB-Warenhaus befindet sich im nordwestlichen Teil des Grundstückes eine seitens der Mieterin errichtete SB-Tankstelle mit acht Zapfstellen sowie einem kleinen Shop, die die Mieterin von einem selbstständigen Pächter betreiben lässt. Darüber hinaus befindet sich neben der Tankstelle eine ebenfalls im Eigentum der Mieterin befindliche Autowaschanlage. Das Grundstück verfügt ferner über rund 425 Pkw-Stellplätze.

Die Immobilie befindet sich in einem dem Baualter entsprechenden Zustand. Der äußere Eindruck ist als sachlich-funktional einzustufen. Für die SB-Warenhaus-Nutzung und die damit verbundenen betrieblichen Erfordernisse ist unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen des Makrostandortes eine adäquate Flächendimensionierung und -struktur zu konstatieren. Der Flächenzuschnitt ist einfach und klar strukturiert und erscheint auch im Hinblick auf eine etwaige Drittverwendung hinreichend flexibel.

Mit Abschluss des am 01.01.2019 in Kraft tretenden neuen Mietvertrages hat die Mieterin die Durchführung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen geplant, die neben Anpassungen der Haustechnik vor allem auch eine Modernisierung des Ladenbau- und Werbekonzeptes im Inneren und Äußeren des Gebäudes beinhalten. Insgesamt sind Investitionen in Höhe von mindestens 7,5 Mio. EUR vorgesehen, an denen sich die Fondsgesellschaft im Rahmen eines Baukostenzuschusses in Höhe von bis zu rund 2,2 Mio. EUR zzgl. Umsatzsteuer beteiligen wird. Mit der Umsetzung dieser Maßnahmen und der Anpassung des Standortes an den neuen, modernen Marktauftritt des Unternehmens dürfte das SB-Warenhaus deutlich an Attraktivität gewinnen und dadurch seine Marktposition langfristig sichern.

Standort Delmenhorst

Die niedersächsische Stadt Delmenhorst mit rd. 76.000 Einwohnern ist Teil der sogenannten Metropolregion Nordwest und grenzt unmittelbar westlich an Bremen. Das Mittelzentrum mit oberzentralen Teilfunktionen übernimmt neben den Funktionen der Grundversorgung auch Versorgungsaufgaben der gehobenen und spezialisierten Bedarfsbefriedigung nicht nur für die Stadt selbst, sondern auch für das Umland. Die Einzelhandelszentralitätskennziffer von 120,2 lässt per Saldo auf Kaufkraftzuflüsse aus der Region schließen.

2,72 Mio. Einwohner in einer Metropolregion, mitten in einem Technologiecluster führender Wachstumsbranchen geben dem SB-Warenhaus-Standort Delmenhorst eine ganz eigene Attraktivitätsnote. Seit mehr als 45 Jahren kaufen die Menschen an diesem etablierten Konsumort im Gewerbegebiet Reinersweg ein. Gut erreichbar und mit bequemen 425 PKW-Stellplätzen ausgestattet, zeichnet sich dieser Standort durch seine Dominanz aus. Der Hauptmieter Kaufland hat einen neuen 15-Jahres-Festmietvertrag (Triple-Net-Mietvertrag) bis 2034 mit zwei Verlängerungsoptionen von jeweils 8 und 7 Jahren abgeschlossen. Dies ist ein klares Bekenntnis zum Objekt und der Lagequalität.