HTB Erste Immobilien Investment AG

Erstes Beteiligungsmodell einer Investment AG nach den Möglichkeiten des neuen Investmentsteuergesetzes

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HTB Erste Immobilien Investment AG
Geschlossen
Produktklasse Alternativer Investmentfonds
Emissionshaus HTB
Emissionstyp Immobilienfonds, AIF
Kategorie Immobilien
Laufzeit 10 Jahre
Mindestbeteiligung 1.000 EUR
Eigenkapitalanteil 100%
Substanzquote 91,50%
Besteuerung Kapitalvermögen
Auszahlungen1) Angaben nicht möglich
Gesamtmittelrückfluss1) 144,00%
Agio2) 6% Hinweis
Angebot geschlossen

Kurzportrait: HTB Erste Immobilien Investment AG

Anleger haben mit der HTB Erste Immobilien Investment AG die Möglichkeit, sich als Aktionäre an einer geschlossenen Investmentaktiengesellschaft mit fixem Kapital zu beteiligen. Gegenstand des Angebotes sind insgesamt 49.950 auf den Inhaber lautende Stückaktien der Fondsgesellschaft mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von je EUR 1,00. Die Währung der angebotenen Aktien ist Euro. Die Aktien wurden am 12.12.2017 emittiert und sind in einer Dauerglobalurkunde verbrieft. Bei den erwerbbaren Vermögensgegenständen handelt es sich um Immobilien, Anteile oder Aktien an Gesellschaften oder Anteile oder Aktien an geschlossenen inländischen Publikums- oder Spezial-AIF.

Details: HTB Erste Immobilien Investment AG

  • Langlaufende Mietverträge
  • Regelmäßiger Cashflow
  • Breite Streuung der Investitionen
  • Bekannte und belegte Historie der Zielfonds
  • Genauere Prognosen der zukünftigen Entwicklung von Anschlussfinanzierungen und Vermietungen möglich
Emittentin
HTB ERSTE IMMOBILIEN INVESTMENT AG

Art
Geschlossener Publikums-AIF

AIF-KVG
HTB Hanseatische Fondshaus GmbH

Verwahrstelle
CACEIS Bank S.A., Germany Branch, München

Fondsvolumen
k. A.

Zeichnungskapital
k. A.

Agio

Fremdkapital
k. A.

Einkunftsart
§ 20 EStG Kapitalvermögen

RISIKO- UND ERTRAGSPROFIL/WESENTLICHE RISIKEN

Mit einer Investition in die Fondsgesellschaft sind neben der Chance auf Wertsteigerungen und Ausschüttungen auch Risiken verbunden. Der Anleger geht mit dieser unternehmerischen Beteiligung ein langfristiges Engagement ein und partizipiert am Vermögen und am Geschäftsergebnis (Gewinn und Verlust) der Fondsgesellschaft entsprechend seiner Beteiligungsquote.

Die Fondsgesellschaft gehört keinem Einlagensicherungssystem an. Sie kann bei geringeren Einnahmen und/oder höheren Ausgaben als erwartet zahlungsunfähig werden oder in Überschuldung geraten. Die daraus folgende Insolvenz der Fondsgesellschaft kann zum Totalverlust der Anlage des Anlegers zzgl. des Ausgabeaufschlages (nachfolgend „Totalverlustrisiko“ genannt) führen. Zusätzlich können dem Anleger individuelle Vermögensnachteile entstehen, z. B. durch individuelle Fremdfinanzierungskosten, wenn der Anleger seine Beteiligung teilweise oder vollständig fremdfinanziert. Eine Fremdfinanzierung der Beteiligung wird ausdrücklich nicht empfohlen. Eine Kumulation des Totalverlustrisikos und des Vermögensminderungsrisikos führt zum Maximalrisiko des Anlegers und kann zu seiner Zahlungsunfähigkeit bis hin zur Insolvenz führen. Die nachfolgend beschriebenen Risiken können einzeln oder kumulativ auftreten und wirken sich auf die wirtschaftliche Entwicklung der Fondsgesellschaft aus. Unabhängig davon, wo die Risiken in der Struktur, unmittelbar oder mittelbar, eintreten, kann der Eintritt der Risiken letztendlich beim Anleger der Fondsgesellschaft zum teilweisen oder vollständigen Ausfall seiner Ausschüttungen sowie zu einem teilweisen oder vollständigen Verlust seines eigesetzten Kapitals zzgl. Ausgabeaufschlag führen.

Blind-Pool/Geschäftsrisiko:

Da die Anlageobjekte zum Prospektdatum noch nicht feststehen (Blind-Pool), können die Anleger sich kein konkretes Bild von den Immobilien und Immobilienfonds machen, in die investiert werden soll. Es besteht zudem das Risiko, dass nicht genügend geeignete Investitionsmöglichkeiten zur Verfügung stehen, sodass Investitionen nicht oder nur zu erhöhten Kosten durchgeführt werden können. Ebenso ist nicht auszuschließen, dass Veräußerungen zum Laufzeitende der Fondsgesellschaft aufgrund mangelnder Nachfrage nicht oder nur zu schlechteren Konditionen erfolgen als kalkuliert. Insbesondere die Entwicklung der Immobilienmärkte im Allgemeinen sowie die spezielle Entwicklung der direkt oder mittelbar erworbenen Immobilen (z. B. Vermietungssituation, Instandhaltung, Standortentwicklung, Altlasten) haben Einfluss auf die Erträge und die Wertentwicklung der Fondsgesellschaft. Ebenso können sich die auf Ebene der Fondsgesellschaft oder der Immobilienfonds anfallenden Kosten sowie die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen negativ auf die Geschäftsentwicklung auswirken. Im Falle einer negativen Geschäftsentwicklung besteht das Risiko, dass die Fondsgesellschaft zahlungsunfähig wird oder in Überschuldung gerät. Die daraus folgende Insolvenz der Fondsgesellschaft kann für den Anleger zum teilweisen oder vollständigen Verlust des Erwerbspreises zzgl. Ausgabeaufschlag führen.

Bewertung:

Es besteht das Risiko, dass es zu Fehlern im Hinblick auf die laufende oder anlassbezogene Bewertung der Substanz und/oder Wirtschaftlichkeit der Immobilien bei Erwerb oder Veräußerung kommt.

Mietrisiko:

Bei Mietzahlungen kann es im Hinblick auf den Mieter zu Ausfällen kommen. Darüber hinaus besteht allgemein das Risiko, dass Mieteinnahmen aufgrund eines ungünstigen Marktumfeldes sinken oder Mietsteigerung ausbleiben bzw. später eintreten als geplant. Bei einer Anschlussvermietung besteht das Risiko, dass diese nicht ohne zwischenzeitlichen Leerstand erfolgen kann, weil kein geeigneter Mieter gefunden wird und/oder das Mietniveau nicht gehalten werden kann.

Strukturelle Risiken einer mehrstöckigen Konzeption:

Bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot handelt es sich – zumindest teilweise – um eine mehrstöckige Konzeption. Die Anleger haben damit keinen Einfluss auf den Dachfonds, die Immobilienfonds und die Objektgesellschaften. Der Einfluss auf die Fondsgesellschaft ist stark beschränkt, weil die Entscheidungen über die Geschäftsstrategie und die Investitionen auf Basis der Anlagegrundsätze durch die AIF-KVG getroffen werden. Die Fondsgesellschaft selbst hat keinen unmittelbaren Einfluss auf die Geschäftsstrategie und die Investitionen der Immobilienfonds.

Fremdfinanzierungsrisiko:

Es ist geplant, bei den direkt oder über Immobilienobjektgesellschaften zu erwerbenden Immobilien neben Eigenkapital auch Fremdkapital zur Finanzierung der Erwerbskosten einzusetzen. Darüber hinaus ist auch davon auszugehen, dass auf Ebene der Immobilienfonds Portfolioanlagen auf Basis von Fremdfinanzierungen bestehen. Es kann die Situation eintreten, dass Darlehen nur zu schlechteren Konditionen aufgenommen oder prolongiert werden können als erwartet. Es besteht dann das Risiko, dass sowohl bei Abschluss des Darlehensvertrages als auch nach Ablauf der jeweiligen Zinsbindung höhere Zinsen als kalkuliert anfallen. Bei Vereinbarung von variablen Darlehenszinssätzen können sich diese zu Lasten der entsprechenden Gesellschaft/Fonds verändern. Werden im Darlehensvertrag vereinbarte Auflagen oder Finanzkennzahlen nicht eingehalten, so kann dies zu einer Erhöhung des Zinssatzes oder einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens und dem Anfall einer Vorfälligkeitsentschädigung führen. Sollte der vereinbarte Kapitaldienst nicht erbracht werden besteht das Risiko, dass es zu Zwangsversteigerungen von Immobilien kommt.

Schlüsselpersonenrisiko:

Der Weggang von Schlüsselpersonen aus der Fondsgesellschaft, der AIF-KVG und/oder der Verwahrstelle kann sich negativ auf die Qualität der Leitung der Fondsgesellschaft auswirken und damit die Wirtschaftlichkeit der Beteiligung beeinflussen, weil diesen Personen ein maßgeblicher Einfluss auf den wirtschaftlichen Erfolg der Fondsgesellschaft zukommt.

Interessenkonflikte:

Die Geschäftsführer der AIF-KVG sind zugleich Vorstände der Fondsgesellschaft. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass durch diese Personenidentität Interessenkonflikte entstehen, indem Entscheidungen zulasten der Fondsgesellschaft getroffen werden, die die AIF-KVG begünstigen, ohne dass sie hinreichend von dem Vorstand der Fondsgesellschaft kontrolliert werden können. Außerdem sind die Vorstände noch in der Geschäftsführung von weiteren geschlossenen Immobilienfonds der HTB Gruppe tätig, die eine vergleichbare Anlagestrategie verfolgen. Diesbezüglich besteht das Risiko, dass die anderen Immobilienfonds mit der Fondsgesellschaft konkurrieren, sodass die Doppelfunktion ebenfalls zu Interessenkonflikten führen kann. Ein entsprechender Interessenkonflikt tritt ein, wenn die AIF-KVG weitere Investmentvermögen mit gleicher Investmentstrategie auflegt und deren Geschäftsführer eine entsprechende Doppelfunktion einnehmen. Die AIF-KVG kann Vertriebspartner mit der Vermittlung der Aktien beauftragen. Interessenkonflikte können sich für die Vertriebspartner aus der unterschiedlich hohen Verprovisionierung erschiedener Anlageprodukte ergeben, die sie ihren Kunden anbieten können.

Regulierungsrisiko/Änderung des rechtlichen Rahmens:

Die AIF-KVG wird im Wesentlichen durch die Normen des KAGB, der Richtlinie 2011/61/EU (AIFM-Richtlinie) und die hierzu erlassenen Verordnungen reguliert, insbesondere im Hinblick auf die Verwaltung der Fondsgesellschaft bezüglich Organisation, Liquiditätsmanagement, Eigenmittel und Transparenz. Es bestehen nach wie vor Unsicherheiten bei der Auslegung der Normen, die Grundlage für die Tätigkeit und Prozesse der AIF-KVG ist. Außerdem kann es zu Änderungen einzelner Gesetze, der Rechtsprechung und einzelner Verwaltungspraktiken kommen. Auf Grundlage dieser Änderungen können Aufsichtsmaßnahmen oder Auflagen von der BaFin getroffen werden, die eine Änderung der rechtlichen Struktur oder Veränderung der Prozesse und Tätigkeiten erfordern. Diese Maßnahmen können zu einem höheren Verwaltungsaufwand und somit zu einer Kostenerhöhung bei der Fondsgesellschaft führen. Außerdem besteht das Risiko, dass die AIF-KVG ihre Erlaubnis zum Geschäftsbetrieb als externe AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft verliert. Dies oder eine Kündigung des Fremdverwaltungsvertrages durch die AIF-KVG kann zu einer Liquidation der Fondsgesellschaft führen, sodass diesbezüglich ein Laufzeitrisiko eintritt.

Steuerliche Risiken:

Es besteht das Risiko, dass sich die Steuergesetze und/oder die Auffassung der Finanzverwaltung und der Finanzgerichte bis zum Ende der Laufzeit ggf. mit rückwirkenden Auswirkungen ändern und dies zu geringeren Nettozuflüssen an die Anleger führt. Auch kann nicht ausgeschlossen werden, dass in Zukunft derzeit nicht erhobene Steuern (wieder) eingeführt werden. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass im Rahmen der Prospekterstellung vorgenommene steuerliche Einschätzungen und Wertungen des ab 2018 geltenden InvStG von den für die Fondsgesellschaft zuständigen Finanzbehörden nicht oder nicht vollständig geteilt werden. Es kann dann zu anderen steuerlichen Konsequenzen für die Fondsgesellschaft und/oder die Anleger als im Prospekt dargestellt kommen.

Marktrisiken:

Die Entwicklung einer Immobilie ist von verschiedenen Faktoren abhängig, die weder von der Fondsgesellschaft noch von der AIF-KVG beeinflusst werden können. Hierzu zählen u. a. die konjunkturelle Entwicklung, die Entwicklung der Finanzmärkte (und damit der Finanzierungskonditionen) sowie die Entwicklung von Angebot und Nachfrage. Es besteht das Risiko, dass diese Faktoren sich für die Fondsgesellschaft nachteilig entwickeln.

Keine Rückgabemöglichkeit/eingeschränkte Veräußerbarkeit:

Die Rückgabe der Aktien während der Laufzeit der Fondsgesellschaft ist ausgeschlossen. Die Aktien werden nicht zum Handel an einem organisierten Markt zugelassen. Sie sind daher nur stark eingeschränkt handelbar, da ein etablierter Zweitmarkt für den Handel mit Aktien von geschlossenen Investmentaktiengesellschaften nicht besteht. Es besteht somit das Risiko, dass bei einem Veräußerungswunsch kein Erwerber gefunden werden kann. Ferner besteht die Möglichkeit, dass aufgrund eines geringen Veräußerungspreises ein Verkauf nur mit einem Verlust erfolgen kann.

Schwankungen des Wertes der Beteiligung/Abweichungen vom Nettoinventarwert:

Bei den angebotenen Aktien handelt es sich um unternehmerische Beteiligungen. Der Wert der Aktien an der Fondsgesellschaft unterliegt entsprechend der Geschäfts- und Marktlage Schwankungen, je nachdem, ob die wirtschaftliche Betätigung der Fondsgesellschaft erfolgreich ist oder nicht. Der Wert der Aktien und ein möglicher Veräußerungspreis können daher erheblich vom letzten festgestellten Nettoinventarwert je Aktie, der einmal jährlich festgelegt wird, abweichen.

Laufzeitrisiko/Liquidation der Fondsgesellschaft:

Die Laufzeit der Fondsgesellschaft ist grundsätzlich bis zum 31.12.2028 befristet. Mit Beschluss der Hauptversammlung kann die Laufzeit bis zu fünfmal um jeweils ein weiteres Jahr verlängert werden, sodass der Anleger über die ursprüngliche Laufzeit hinaus weiterhin das unternehmerische Risiko trägt. Am Ende ihrer Laufzeit wird die Fondsgesellschaft liquidiert und der Liquidationserlös wird – ggf. in mehreren Teilbeträgen – an die Anleger ausgezahlt. Die Liquidationsphase kann sich dabei über mehrere Jahre erstrecken, sodass Rückflüsse an den Anleger erst nach und nach erfolgen. Der Vorstand kann die Grundlaufzeit mit Zustimmung der Hauptversammlung um bis zu zwei Jahre verkürzen. Darüber hinaus wird der Vorstand der Hauptversammlung eine Auflösung der Fondsgesellschaft vorschlagen, wenn er zu dem Ergebnis kommt, dass sich die Anlagestrategie nicht verwirklichen lässt. Wird die Laufzeit verkürzt, trägt der Anleger zusätzlich zu dem Risiko, dass Rückflüsse in der Liquidationsphase erst nach und nach erfolgen, bei vorzeitiger Rückzahlung das Wiederanlagerisiko im Hinblick auf Zinsen und Kosten.

Beschränkung des Stimmrechtes in der Hauptversammlung/Majorisierung:

Die Zuständigkeiten der Hauptversammlung und damit die Mitwirkungsrechte der einzelnen Aktionäre sind bei einer Investmentaktiengesellschaft stark eingeschränkt. Die AIF-KVG trifft sämtliche Kapitalverwaltungsentscheidungen selbst. Ansonsten ist zu erwarten, dass der Vorstand der Fondsgesellschaft Fragen der Geschäftsleitung nur in seltenen Ausnahmefällen der Hauptversammlung zur Beschlussfassung vorlegen wird. Dadurch ist der Anleger dem Risiko ausgesetzt, dass aus seiner Sicht nicht optimale oder fehlerhafte Entscheidungen getroffen werden, ohne dass der Anleger hierauf Einfluss nehmen kann. Darüber hinaus ist das Stimmrecht des einzelnen Aktionärs nach den Bestimmungen der Satzung auf maximal 5 % der vorhandenen und zum Zeitpunkt der Beschlussfassung stimmberechtigten Stückaktien beschränkt (Höchststimmrecht), unabhängig von seiner tatsächlichen Beteiligung an der Fondsgesellschaft.

Zwangsweise Einziehung:

Bei Verstoß gegen Verkaufsbeschränkungen, unabhängig davon, ob der die Verkaufsbeschränkung begründende Sachverhalt vor Erwerb oder nach Erwerb der Aktien eintritt, können die Aktien zwangsweise eingezogen werden. Im Falle der Zwangseinziehung entspricht das Einziehungsentgelt lediglich 80 % des Wertes der Aktien zu dem auf die Einziehung folgenden Bewertungsstichtag und wird in vier gleichen Teilbeträgen an die betroffenen Aktionäre gezahlt.

Da der Anleger mit dieser unternehmerischen Beteiligung ein langfristiges Engagement eingeht, sollten in die Anlageentscheidung alle in Betracht kommenden Risiken einbezogen werden, die an dieser Stelle nicht vollständig und abschließend erläutert werden können. Eine ausführliche Darstellung der Risiken ist ausschließlich dem Kapitel 2. „Risikofaktoren“ des Wertpapierprospektes zu entnehmen.

Beteiligungsobjekt (zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung)

Die Anlagepolitik und Anlagestrategie der HTB Erste Immobilien Investment AG bestehen darin, direkte und/ oder mittelbare Immobilieninvestments zu tätigen und ein diversifiziertes Immobilienportfolio aufzubauen. Die mittelbaren Beteiligungen können dabei über Objektgesellschaften, geschlossene Publikums- oder Spezial-AIF oder geschlossene Immobilienfonds erfolgen. Bei den geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich dabei um bereits seit mehreren Jahren bestehende Gesellschaften, die in Immobilien investiert sind, welche in Deutschland oder dem europäischen Ausland belegen sind. Eine Beteiligung an diesen Gesellschaften ist nur mittelbar über einen Spezial-AIF möglich. Die HTB-Gruppe wird zu diesem Zweck einen Spezial-AIF in der Rechtsform einer geschlossenen Investmentkommanditgesellschaft nach deutschem Recht gründen (Dachfonds). An diesem wird die Fondsgesellschaft sich als Kommanditistin beteiligen.

Die Fondsgesellschaft kann unter Einhaltung der Anlagebedingungen und Anlagegrenzen direkt und mittelbar in alle Arten von Gewerbe- und Wohnimmobilien (Büro-, Einzelhandels-, Hotel-, Logistik- Pflege- und Wohnimmobilien sowie sonstigen Immobilien) investieren. Grundsätzlich wird, um das Risikoniveau des Portfolios zu senken, eine breite Diversifikation innerhalb Deutschlands mit Ergänzungen in Immobilienmärkten wie Frankreich, Luxemburg und Polen angestrebt. Zur Umsetzung dieser Anlagestrategie plant die AIF-KVG, geeignete Investitionsmöglichkeiten zu identifizieren, zu analysieren und für die Fondsgesellschaft anzukaufen.

Anlageziel ist es, Erträge zu generieren, die aus der Vermietung und Verpachtung der direkt oder mittelbar erworbenen Immobilien sowie aus der Veräußerung der direkt oder mittelbar gehaltenen Immobilien bzw. der Veräußerung oder Liquidation der direkt oder mittelbar gehaltenen Objektgesellschaften, geschlossenen Publikums- oder Spezial-AIF oder geschlossenen Immobilienfonds resultieren.

Bei den erwerbbaren Vermögensgegenständen handelt es sich um:

  • Immobilien,
  • Anteile oder Aktien an Gesellschaften, die nur Vermögensgegenstände i.S.d. § 261 Abs. 2 Nr. 1 KAGB (Immobilien, einschließlich Wald, Forst und Agrarland) sowie die zur Bewirtschaftung dieser Vermögensgegenstände erforderlichen Vermögensgegenstände oder Beteiligungen an solchen Gesellschaften erwerben dürfen (Objektgesellschaften),
  • Anteile oder Aktien an geschlossenen inländischen Publikums- oder Spezial-AIF oder an europäischen oder ausländischen geschlossenen Publikums- oder Spezial-AIF, welche direkt und/ oder indirekt (z. B. über geschlossene Immobilienfonds) in Sachwerte i. S. d. § 261 Abs. 2 Nr. 1 KAGB (Immobilien, einschließlich Wald, Forst und Agrarland) investieren.

Daneben darf die Fondsgesellschaft ausschließlich in Bankguthaben investieren.

Diese Informationen dienen Werbezwecken. Maßgeblich für die Angebote ist ausschließlich der Verkaufsprospekt der hier dargestellten Vermögensanlagen, der auch Hinweise zu den Risiken enthält. Der Inhalt dieser Internetpräsenz wurde mit größter Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Informationen kann keine Gewähr übernommen werden. Wertentwicklungen der Vergangenheit sind keine Garantie für die Zukunft.

Datenberechnung:
Bei der Berechnung einiger spezifischer Kennzahlen wie Eigenkapitalanteil und Substanzquote haben wir versucht, die Investments annähernd gleich zu betrachten. Die Substanzquote und den Eigenkapitalanteil haben wir generell ohne AGIO berechnet. Auch haben wir die Liquiditätsreserve nicht mit eingerechnet, sondern nur den reinen Substanzwert der Investition (bei einer Liquiditätsreserve von über 2 % haben wir das gekennzeichnet). Daher können diese Werte von den Prospektangaben abweichen. Wir übernehmen keine Gewähr über die Richtigkeit und bitten Sie, uns über eventuelle Fehler zu informieren.

1) Die dargestellten Werte sind ein Prognosewert (vor Steuern) laut Emissionsprospekt. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.

2) Die Schmidtner GmbH bietet Ihnen die Möglichkeit, bei den meisten Publikums-AIF/Beteiligungen das Agio komplett zu erstatten. Bei einigen wenigen Produkten ist die Zustimmung des Emissionshauses Voraussetzung. Für genaue Konditionen kontaktieren Sie uns bitte telefonisch (040 - 325 07 14 - 0) oder per E-Mail.

3) Bei diesen Produkten ist eine Streichung des AGIOs nicht möglich.

4) Rendite nach IRR (Interne-Zinsfuß-Methode)

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